Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật
a. Nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đồng thời, theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Có thể thấy hai văn bản Luật trên đều xây dựng định nghĩa “nhà ở hình thành trong tương lai” dựa trên nền tảng nhấn mạnh yếu tố vật lý của tài sản – đó là sự chưa hoàn tất việc thi công xây dựng và đưa vào sử dụng của nhà ở mà bỏ qua yếu tố pháp lý của tài sản. Theo cách hiểu này, những loại nhà ở sau đây sẽ không được xem là nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:
- Nhà ở đã xây dựng xong, đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa cấp Giấy chứng nhận;
- Nhà ở đã hình thành đang là đối tượng của hợp đồng mua bán, thuê mua, trao đổi, tặng cho. Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực tuy nhiên các bên vẫn đang tiến hành thủ tục để xác lập quyền sở hữu. Trong khoảng thời gian chờ xác lập quyền sở hữu, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê mua, trao đổi, nhận tặng cho không thể thế chấp loại nhà ở này như là nhà ở hình thành trong tương lai theo các quy định của pháp luật.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Có thể thấy, khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 chỉ tương ứng với loại tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 mà bỏ sót loại tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. Nói cách khác, yếu tố “hình thành trong tương lai” của tài sản là nhà ở theo Luật Nhà ở và Luật KDBĐS có phần hẹp hơn yếu tố “hình thành trong tương lai” của tài sản nói chung tại Bộ luật dân sự.

b. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 317 BLDS năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.  Định nghĩa thế chấp nêu trên không giới hạn việc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính bên thế chấp nên có thể hiểu rằng, quy định trên công nhận một cách ngầm định việc một bên dùng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của một bên khác. Như vậy, biện pháp thế chấp tài sản của bên thứ ba được sử dụng rộng rãi trong thực tế là hợp pháp theo định nghĩa này. Tuy nhiên, căn cứ quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2015, riêng với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, có thể hiểu bên thế chấp và bên có nghĩa vụ phải luôn là một chủ thể, theo đó bên thế chấp dùng tài sản thế chấp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình. Điều này xuất phát từ nguyên nhân: pháp luật Việt Nam chỉ cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn xây dựng hoặc mua chính nhà ở đó. Đây cũng là một chính sách của nhà nước để khuyến khích, hỗ trợ người dân có nhà để ở bên cạnh các chính sách xã hội khác. Nếu như bên thế chấp sử dụng khoản vay từ việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho những mục đích khác thì không có gì để đảm bảo sau này bên thế chấp có đủ tài chính để xây, mua nhà ở đã thế chấp, dẫn đến việc nhà ở không được hình thành hoặc hình thành chậm tiến độ. Điều này sẽ không đảm bảo được quyền lợi của bên nhận thế chấp khi phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm. Do vậy, bên thế chấp không được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho các mục đích khác, bao gồm đảm bảo khoản vay cho người thứ ba.
Từ đây, có thể rút ra khái niệm về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cho chính mình đối với bên thế chấp.
2. Quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
a. Đối tượng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tượng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật hiện hành được xác định là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo đó, nhà ở đã hình thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc nhà ở đã hình thành, đã có chủ sở hữu nay đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới sẽ không được xem là đối tượng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm:
(i) Nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, được hiểu là căn hộ chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán.
 (ii) Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở được hiểu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập chưa có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt hoặc chưa có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).

b. Mục đích của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Về mục đích của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, việc thế chấp chỉ được thực hiện với một mục đích duy nhất là để “vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”. Khác với tài sản đã hình thành, tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở dùng để thế chấp có thể chưa tồn tại về mặt vật chất. Nếu loại tài sản này được phép thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau thì sẽ gia tăng các tranh chấp phát sinh, làm mất đi tính ổn định trong các quan hệ dân sự và làm mất đi bản chất của biện pháp bảo đảm, vốn là một phương thức để bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm khi có sự vi phạm nghĩa vụ xảy ra. Do vậy, giới hạn mục đích thế chấp là góp phần nâng cao hiệu quả việc vay vốn tập trung cho khả năng hình thành nhà ở, tránh tình trạng lợi dụng những quy định vay vốn này để thực hiện các mục đích khác.

c. Chủ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Bên thế chấp: Theo quy định Điều 147 Luật Nhà ở 2014, có 03 chủ thể sau đây được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:
+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
+ Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình;
+ Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.
- Bên nhận thế chấp: Hiện nay pháp luật chỉ cho phép các tổ chức tín dụng (TCTD) đang hoạt động tại Việt Nam là chủ thể được nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, đối với các quan hệ thế chấp tài sản thông thường, bên nhận thế chấp có thể là bất cứ chủ thể nào, bao gồm cá nhân, các tổ chức kinh tế khác ngoài TCTD. Sở dĩ có việc hạn chế chủ thể bên nhận thế chấp như vậy là vì thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro, tổ chức tín dụng với tư cách là một tổ chức có hoạt động kinh doanh đặc thù là kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ và tín dụng, luôn có khả năng quản trị, phòng ngừa và xử lý rủi ro cao hơn so với các chủ thể khác.

d. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể cho từng trường hợp.
Trường hợp 1: Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại TCTD để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Đối với trường hợp này, căn cứ khoản 2 Điều 7, Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-BTP, nhà ở hình thành trong trương lai chỉ được phép thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Nhà ở hình thành trong tương lai phải thuộc Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; hoặc Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; hoặc Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; hoặc Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;
  • Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
  • Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với nhà chung cư);
  • Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp;
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyếtđịnh hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 2: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại TCTD để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó.
Đối với trường hợp này, căn cứ khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-BTP, nhà ở hình thành trong trương lai chỉ được phép thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyếtđịnh hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 3: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại TCTD để mua chính nhà ở đó.
Đối với trường hợp này, căn cứ khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-BTP, nhà ở hình thành trong trương lai chỉ được phép thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
  • Có văn bản chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
  • Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồngmua bán nhà ở;
  • Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở này;
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyếtđịnh hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
e. Thời điểm phát sinh hiệu lực của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Hiệu lực giữa các bên
Căn cứ Khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”; Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thể hiện dưới dạng văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Thời điểm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực bắt buộc đối với các bên tham gia được xác định từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.
- Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 319 BLDS năm 2015: “2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”, TCTD cần đăng ký thế chấp để được quyền ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng.

f. Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 55 Nghị định 21/2020/NĐ-CP quy định về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai như sau:
“Việc xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Thỏa thuận này có thể có các nội dung sau đây:
1. Trường hợp tài sản bảo đảm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;
2. Trường hợp tài sản bảo đảm đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm đối với tài sản hiện có.”
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba được thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Thông tư số 19/2016/TT-BXD.
Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. Theo đó TCTD được phép nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, tuy nhiên trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định phù hợp với quy định của luật.

3. Một số vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
a. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Việc xây dựng khái niệm “nhà ở hình thành trong tương lai” tại các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có sự thống nhất và nhất quán, từ đó gây ra nhiều tranh cãi liên quan đến vấn đề nhận diện và xác định nhà ở hình thành trong tương lai. Kiến nghị thống nhất khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm: nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; nhà ở đã hình thành nhưng xác lập quyền sở hữu lần đầu sau thời điểm xác lập giao dịch”. Việc quy định như trên sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép loại nhà ở đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu tham gia vào các giao dịch thế chấp, bảo đảm quyền lợi tối đa cho chủ sở hữu tài sản.

b. Mục đích được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Cùng với việc mở rộng khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với BLDS năm 2015, pháp luật cũng nên mở rộng mục đích được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để đảm bảo tính ổn định và an toàn của quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, việc mở rộng mục đích thế chấp cần phải kèm theo những điều kiện chặt chẽ.
Đối với loại “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”, pháp luật chỉ cho phép được thế chấp tại TCTD để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
Đối với loại “nhà ở đã hình thành nhưng được chưa được xác lập quyền sở hữu” thì pháp luật nên cho phép được thế chấp với mục đích mua chính nhà ở đó hoặc với mục đích khác. Cụ thể:
- Trường hợp nhà ở đã hình thành nhưng chưa được bàn giao do khách hàng chưa đóng đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở thì khách hàng có thể thế chấp nhà ở này như là tài sản hình thành trong tương lai với mục đích mua chính nhà ở đó.
- Trường hợp nhà ở đã hình thành, đã được bàn giao và đưa vào sử dụng, khách hàng đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư và hoàn tất nghĩa vụ nợ với ngân hàng nhưng vì lí do nào đó mà khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì khách hàng có thể thế chấp nhà ở này như là tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho các khoản vay với mục đích khác.
Trong trường hợp mục đích thế chấp nhà ở hình trong tương lai được xem xét mở rộng, việc quy định chỉ được phép thế chấp trực tiếp nhà ở hình thành trong tương lai là điều cần thiết và các bên sẽ không được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó, tạo hẳn một cơ chế pháp lý riêng đối với loại tài sản này, tránh nhập nhằng giữa thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

c. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được được nhất quán với nhau giữa các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan. Căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, thế chấp nhà ở (bao gồm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai) thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, căn cứ điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”, có thể gián tiếp hiểu rằng thế chấp tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 lại tiếp tục quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Có thể thấy, trong các trường hợp được liệt kê mà theo đó việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu, thế chấp tài sản gắn liền với đất cũng không được đề cập đến. Để đảm bảo sự thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành, cụ thể là giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 nên được sửa đổi, bổ sung theo hướng như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Kết luận: Nhìn chung, quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã tương đối hoàn thiện, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi tham gia vào quan hệ này. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương vẫn tồn tại những điểm mâu thuẫn, chưa hợp lý cần phải được hoàn thiện hơn nữa.
share this post